Trong giai đoạn cuối năm, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều “nút thắt” chưa được tháo gỡ hoàn toàn nên vẫn có xu hướng “đi ngang”, không có biến động lớn. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng chỉ ra được những dấu hiệu tốt từ 3 phân khúc đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng và các bất động sản xung quanh cách khu công nghiệp. 

“Nút thắt” cần được tháo gỡ

Thị trường “khát” vốn đầu tư

Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản quý 3/2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, câu chuyện về nguồn vốn là trọng điểm được nhiều doanh nghiệp và người mua nhà quan tâm. Chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao trong đó có bất động sản đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch và gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung của thị trường.

Theo ông Quốc Anh, tình trạng khát vốn đã diễn ra từ đầu năm đến nay. Cả hai kênh dẫn vốn quan trọng là tín dụng ngân hàng và trái phiếu cho các doanh nghiệp triển khai dự án đều khá khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay.

“Sức ép cho các chủ đầu tư là rất lớn trong giai đoạn sắp tới. Giao dịch bất động sản cũng đang gặp nhiều sức ép khi việc tiếp cận tín dụng của các nhà đầu tư khó khăn hơn. Thị trường đang có hiện tượng “ngộp” từ những người mua sử dụng vốn vay”, vị này nhận định.

Cần đưa dòng vốn “chảy” vào đúng hướng để thị trường bất động sản bứt phá

Chia sẻ về việc Ngân hàng nới room tín dụng, Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết:

“Việc nới room sẽ đẩy ra thị trường đâu đó khoảng vài trăm nghìn tỷ đồng cho nhiều lĩnh vực, còn đối với thị trường bất động sản không thấm tháp bao nhiêu. Tuy nhiên, tôi vẫn đánh giá đây là một động thái tích cực có tác động tốt cho thị trường bất động sản.

Nhưng tôi vẫn muốn lưu ý rằng, hệ thống ngân hàng khi nới dòng vốn “quý hiếm” này cần phải đưa vào thị trường theo đúng những chỗ cần thiết. Tránh chuyện như trước đây, ngân hàng quá dễ dãi với các dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản kể cả cho việc đầu tư vào đất nền. Các nơi tự phân lô, tách thửa, bán nền diễn ra ở nhiều địa phương mà không lập dự án, không phải nhu cầu phát triển nhà ở tại khu vực đó. Khi dòng vốn chảy vào những chỗ như thế này sẽ tạo ra hiện tượng “nóng sốt” giá, thậm chí là “bong bóng” thị trường.

Vì các nhà đầu tư đất thường chỉ mua để đó chờ giá lên bán sinh lời, không hề có nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh doanh, xây dựng nhà, công trình khác… Vì vậy, tôi cho rằng các ngân hàng nên rút kinh nghiệm để làm thế nào đưa dòng vốn “chảy” đúng chỗ cần. Vì đây là dòng vốn “quý” tạo nên cú hích cho sự phát triển của thị trường.

Chẳng hạn như cần đẩy dòng vốn vào các dự án phù hợp với nhu cầu của xã hội, có ý nghĩa giá trị cho sự phát triển kinh tế của xã hội để giúp hoàn thành các kế hoạch mục tiêu, đặc biệt mục tiêu chung cho cả kinh tế của vùng đó. Để từ đó tạo ra những sản phẩm thiết thực cho thị trường bất động sản.

Tôi cho rằng từ giờ đến cuối năm thị trường bất động sản vẫn còn gặp nhiều thách thức và khó khăn. Mặc dù các cơ quan Chính phủ, bộ ngành cũng đang ráo riết thúc đẩy và trong tháng 10 này Quốc hội sẽ họp xem xét lại một số việc sửa đổi, điều chỉnh các quy định pháp luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Nhưng khi đó cũng chỉ vẫn là câu chuyện bản thảo để đi đến đoạn như thế nào cho đúng mà thôi. Còn việc làm sao để tháo gỡ cho các dự án chạy được, thoát ra được các rào cản của các “rừng” luật thì vẫn chưa giải quyết được.

Bởi vì, hệ thống pháp luật về bất động sản chưa đồng bộ, còn phức tạp, sửa đổi không theo kịp thị trường. Chính sách về phát triển, tính công khai, minh bạch, công tác quy hoạch rất thiếu và yếu. Chính sách tài chính bất động sản, gồm thuế, phí, các kênh dẫn vốn chưa có phương án, lộ trình thực hiện khả thi.

Cho nên, việc tăng nguồn cung từ giờ đến cuối năm vẫn chưa cải thiện nhiều. Như vậy, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đang đối mặt với khó khăn.

Tuy nhiên, có một điểm sáng là vốn của tín dụng được nới thêm và có thể những dự án đang nằm chờ do “đói” vốn sẽ được đẩy thêm vào thị trường giai đoạn cuối năm nay.”

Những dấu hiệu tốt cho thị trường bất động sản cuối năm

Các yếu tố khách quan tác động đến thị trường

Tình hình địa chính trị thế giới hiện nay có nhiều yếu tố bất định, ảnh hưởng đến nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, chiến tranh Nga – Ukraine kéo dài hơn nửa năm qua đã kéo theo loạt khủng hoảng liên quan đến dầu mỏ, lương thực, ảnh hưởng đến giá nguyên vật liệu đầu vào…

Với nỗ lực kiềm chế lạm phát, FED đã liên tục tăng lãi suất. Không đứng ngoài cuộc, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng điều chỉnh lãi suất điều hành để thích ứng với tình hình mới. Động thái này sẽ ảnh hưởng nhất định đến thanh khoản của một số phân khúc trên thị trường bất động sản.

Ngoài ra, lãi suất tiền gửi tăng tạo lực hút dòng tiền vào ngân hàng. Lãi suất tăng cũng có nghĩa là lãi suất vay tăng theo. Người mua và doanh nghiệp bất động sản sẽ khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn.

Trong bối cảnh thị trường có những yếu tố bất định, tâm lý của người mua cũng có sự e dè, quan sát cẩn trọng hơn cả đối với đầu tư và nhu cầu thực.

Tuy nhiên, việc Ngân hàng Nhà nước cho phép một số ngân hàng nới room tín dụng vào tháng 9 vừa qua đã tạo lực đẩy cho thị trường. Chuyên gia đánh giá động thái này chưa thể giúp thị trường phát triển, bứt tốc nhanh được nhưng giúp thị trường có thanh khoản tốt hơn và tạo đà tâm lý cho các chủ thể tham gia thị trường.

Vì vậy, dự báo thanh khoản thị trường vẫn chậm vào đầu quý 4. Tuy nhiên cuối quý 4 thị trường sẽ có những dấu hiệu, chỉ báo tốt hơn.

Theo đó, dòng tiền lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh và các kênh đầu tư khác sẽ đẩy vào bất động sản. Vốn FDI và giải ngân đầu tư công được dự báo sẽ tốt hơn vào thời điểm cuối năm. Ngoài ra, đây cũng là thời điểm lượng kiều hối lớn đổ về Việt Nam (dự báo 14 – 16 tỷ USD kiều hối 2022). Các yếu tố trên là trợ lực cho dòng tiền vào bất động sản.

Thời điểm đầu quý 4 sẽ có giao dịch nhưng thanh khoản ở mức chậm hơn một chút, cuối quý sẽ sôi động và thanh khoản tốt hơn. Sang đầu năm 2023 thị trường sẽ dần ổn định hơn khi các chính sách liên quan đến lãi suất, tín dụng, tỷ giá được ban hành ổn định.

Điểm sáng nào sẽ giúp thị trường hồi phục?

Ông Nguyễn Văn Đính nhận định:

“Tôi cho là niềm tin, bởi vì chúng ta đều nhìn thấy động thái của Chính phủ, các bộ ngành đang rất quyết liệt trong việc điều hành kinh tế vĩ mô, điều chỉnh các quy định pháp luật để tháo gỡ các điểm nghẽn, rào cản để giúp thúc đẩy các dự án bất động sản đang nằm chờ, để từ đó tung ra thị trường nguồn cung dồi dào hơn, cân đối được cung và cầu, thoả mãn được nhiều nhóm nhu cầu và thị trường sẽ trở lại cân bằng.

Hiện nay, chúng ta đang giữ được tất cả các chỉ số của nền kinh tế một cách an toàn. Tăng trưởng được dự báo ở mức cao, lạm phát duy trì ở mức thấp. Các chỉ số về ngoại tệ, về vàng đều rất ổn định.

Đặc biệt, Thủ tướng đưa ra chỉ thị 13 đã toát lên tinh thần chiến đấu đến cùng với mọi rào cản vướng mắt trong quy định của pháp luật để tháo gỡ, để thúc đẩy, từ đó tạo ra một hệ sinh thái thông thoáng cho thị trường.

Mặt khác, mọi quyết định chính sách không được thay đổi đột ngột, mà luôn luôn cần có sự điều tiết chuyển hoá, thích ứng một cách thích hợp nhất. Đây chính là những điểm rất sáng trong sự phát triển kinh tế ổn định và có tỷ lệ tăng cao, mọi vấn đề khác được kiểm soát.

Chẳng hạn như vốn không bao giờ được phép “phanh gấp, siết đột ngột” để thị trường không kịp phản ứng và gây ra những hậu quả mà các lần trước chúng ta đã vấp phải.

Đối với thị trường, đặc biệt là lực cầu được đánh giá rất tốt, chỉ có một điểm nghẽn là nguồn cung đang ra ít và cũng đang có động thái quyết liệt để tháo gỡ, đẩy thêm nguồn cung vào thị trường mạnh hơn. Tôi cho rằng, đây sẽ là động thái tạo ra niềm tin rất tốt trong thị trường và sẽ kích thích đầu tư và tiêu dùng tốt hơn.”

Phân khúc nào sẽ là tâm điểm?

Theo nhận định của các chuyên gia, những tháng cuối năm này, thị trường sẽ dần sôi động trở lại. Trong đó, có 3 phân khúc tiềm năng được nhà đầu tư săn đón.

Một là, phân khúc đất nền, đặc biệt là đất nền trong các dự án đô thị nhà ở được phép đưa ra thị trường vẫn là lựa chọn số 1 đối với các nhà đầu tư. Bởi vì, phân khúc này chưa được đầu tư nhiều công trình vào nên giá vẫn còn ở ngưỡng thấp. Ngoài ra, đối với phân khúc nhà ở có giá phù hợp ở những khu vực có sự phát triển kinh tế tốt cũng sẽ được quan tâm nhiều.

Hai là, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở những khu vực có sự phát triển kinh tế du lịch mạnh, hiệu quả và có những dự án chất lượng như các dự án tại Phú Quốc, Đà Nẵng, Phan Thiết,…

Ba là, các bất động sản xung quanh cách khu công nghiệp. Ngoài ra, cùng với hồi sinh trở lại của thị trường bán lẻ thì các bất động sản như văn phòng thương mại cũng được quan tâm.

Lời khuyên nào dành cho nhà đầu tư trong những tháng cuối năm?

Thời gian qua, chúng ta không thể phủ nhận những khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải gánh chịu, nhưng nếu nhìn một cách khách quan, việc Chính phủ ngày càng siết chặt hơn các quy định chính sách, công tác quản lý sẽ giúp thị trường triển lành mạnh, bền vững.

Bên cạnh đó, đúng với tinh thần của Thủ tướng thì các bộ ngành cũng cần thúc đẩy nhanh hơn, đặc biệt chính quyền các địa phương cần năng động hơn, không nên có động thái thụ động, quá sợ sệt và không hỗ trợ được cho doanh nghiệp, cho sự phát triển kinh tế của địa phương.

Các nhà đầu tư thay vì tập trung vào loại hình đầu cơ thì nên tập trung vào những bất động sản giá trị và những khu vực nào tạo ra giá trị cũng như dòng tiền và kinh tế địa phương phát triển ổn định trong tương lai trung và dài hạn.