(ĐTCK) Đất nền được đánh giá là phân khúc đầu tư hấp dẫn, nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro. Đã có nhiều cảnh báo được đưa ra và bài học quá khứ, nhưng mỗi khi cơn sốt đi qua, những bài học đắt giá lại xuất hiện.
Nhiều dự án đất nền được doanh nghiệp phân lô bán cho khách khi chưa đủ điều kiện pháp lý
Những bài học đắt giá
Với quan điểm muốn có “mảnh đất cắm dùi” của người Việt, thị trường đất nền luôn có sức hút với người mua. Những cơn sốt nóng trên thị trường bất động sản trong nhiều năm qua cũng chủ yếu là ở thị trường đất nền. Đặc biệt, trong năm 2018, cơn sốt đất nền đã càn quét qua hàng loạt địa phương, từ TP.HCM, xuống Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang), Khánh Hòa, ra Đà Nẵng, Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Giang, Vĩnh Phúc…
Lợi dụng cơn sốt, nhiều doanh nghiệp đã thi nhau gom đất lập dự án phân lô bán nền và kéo theo đó là nhiều nhà đầu tư lao theo cơn sốt, trong đó có không ít là nhà đầu tư nghiệp dư với mong muốn làm giàu nhanh. Tuy nhiên, khi cơn sốt đi qua, nhiều nhà đầu tư bị mắc kẹt, mua phải đất không thể làm sổ đỏ, thậm chí tiền mất, tật mang do mua phải dự án ma.
Một trong những trường hợp điển hình phải kể đến vụ án tại Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba khi công ty này lập ra hàng loạt dự án ma tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu lừa đảo hàng ngàn khách hàng, thu về hơn 2.600 tỷ đồng.
Còn tại thị trường Long An, hàng trăm khách hàng đã phải điêu đứng khi mua đất tại dự án Hưng Thịnh Cát Tường và Hưng Thịnh Cát Tường 2 (huyện Đức Hòa, tỉnh Long An). Khách hàng đã tố cáo bà Nguyễn Kim Phượng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng bất động sản Hưng Thịnh, bà Nguyễn Thị Kim Liên, Giám đốc Công ty TNHH một thành viên bất động sản Đất Xanh Long An và một số cá nhân khác có hành vi lừa đảo.
Theo phản ánh của khách hàng, tại 2 dự án này, chủ đầu tư bán cho họ khi chưa hoàn thành việc đền bù giải phóng mặt bằng. Hiện đơn tố cáo của người dân đã được Cục Cảnh sát điều tra tội phạm về tham nhũng, kinh tế, buôn lậu (Bộ Công an) tiếp nhận xử lý.
Cách nào hạn chế rủi ro?
Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội, người dân các tỉnh đầu tư đất nền thời gian qua chủ yếu là tự phát và phong trào. Cũng giống như cơn sốt chứng khoán trước đây, khi nhà đầu tư thường không nghiên cứu, tìm hiểu kỹ, cứ thấy ai nói mã nào nóng là mua. Thị trường đất nền thời gian qua cũng vậy, khi nghe có người bảo “sốt” là mọi người kéo nhau đi mua đất, mà không cần biết khái niệm, bản chất của đất nền là cái gì.
“Đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn. Tôi mua mảnh đất chưa có nhu cầu xây dựng thì không ai bắt phải xây cả, 20 năm nữa, tôi xây dựng cũng không sao. Bản chất đất nền chỉ là một mảnh đất và không có tính thương mại”, ông Hiển cho biết.
Đồng quan điểm, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, dự án nhà ở thương mại có hai dạng sản phẩm, thứ nhất là dạng quyền sử dụng đất (khách tự xây nhà sau khi đứng tên trên sổ), hai là dạng phải mua bán nhà ở. Không ít người mua không phân biệt được hai dạng sản phẩm này.
Đối với dạng sản phẩm là mua đất nền vẫn phải đúng theo quy định của pháp luật, là tại thời điểm ký kết hợp đồng dự án có giấy nghiệm thu về cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo Khoản 1, Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, dù đủ điều kiện, thì người mua vẫn cần thận trọng trong khâu ký hợp đồng, nếu không sẽ ẩn chứa rất nhiều rủi ro và rắc rối sau này. Nhiều người mua không am hiểu pháp luật về nhà đất, về thông tin hạ tầng dự án đã được nghiệm thu hay chưa, mà chỉ mua theo đám đông.
Hơn nữa, khi mua đất nền phân lô dự án, điều tiên quyết để đảm bảo an toàn là hợp đồng ký kết phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì hiện nay, có rất nhiều dự án lách luật dưới hình thức hợp đồng góp vốn, huy động vốn. Các cơ quan cấp sổ cho người mua đất chỉ chấp nhận đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng. Sau này phát sinh tranh chấp, việc giải quyết tranh chấp cũng căn cứ vào quy định của hợp đồng, do đó người mua hãy cẩn thận trước khi đặt bút ký hợp đồng và chuyển tiền cọc.
“Mặt khác, các chủ đầu tư thường hay cài trong hợp đồng, nếu hết thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng về việc cấp sổ đỏ cho người mua mà chưa có, thì bên bán sẽ chịu lãi số tiền đã chuyển chỉ bằng với lãi ngân hàng. Với nghĩa vụ của bên mua, cần xem kỹ về điều khoản đặt cọc, phạt, chấm dứt hợp đồng. Trong trường hợp bạn muốn lấy lại số tiền đặt cọc, thì trong quá trình làm hợp đồng cần có điều khoản thể hiện rõ ràng xử lý các trường hợp vi phạm. Như vậy, hình thức hợp đồng an tâm nhất vẫn là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải được lập bằng văn bản và phải được công chứng tại UBND xã, phường, thị trấn, văn phòng công chứng… Các cơ quan, đơn vị này cũng sẽ sàng lọc nhiều rủi ro cho người mua đất nền”, luật sư Phượng nhấn mạnh.
Bổ sung thêm, ông Hiển cho biết, trước khi đầu tư phải xem quy hoạch khu đó như thế nào, bao giờ sẽ phát triển, xung quanh dự án đất nền đó có những cái gì đảm bảo yếu tố mang lại thương mại cho khu đó không.
“Theo quy định, dự án phải công khai minh bạch, nhất là những giấy tờ pháp lý như quyết định 1/500, chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng, sổ đỏ… Nếu chủ đầu tư không cung cấp được những giấy tờ này thì tốt nhất đừng nên đầu tư”, ông Hiển khuyên.
Còn theo luật sư Đặng Anh Đức, Giám đốc Công ty Đặng & Cộng sự (Đoàn Luật sư TP.HCM), đất nền vẫn là kênh đầu tư hiệu quả nhất, nhưng cũng tồn tại nhiều rủi ro, thậm chí có thể khiến người mua mất trắng.
Theo ông Đức, sổ đỏ được coi là điều kiện bắt buộc khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chủ đất). Bộ luật Dân sự 2015, Luật Công chứng 2014, Luật Đất đai 2013 quy định rất rõ về quyền của người sử dụng đất. Đơn cử, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Trước tình trạng sốt đất nền, cộng với tâm lý đổ xô đi mua đất đang diễn ra tại nhiều địa phương, theo ông Đức, điều tiên quyết là người dân cần tìm hiểu pháp lý kỹ càng trước khi “xuống tiền”. Các vụ việc xảy ra tại Công ty Alibaba, Công Angel, Công ty Hoàng Kim Land… vừa qua là bài học xương máu, cảnh tỉnh cho người mua.
